Si estás pensando en reformar tu casa, o algún vecino lo está haciendo, espera un momento. No todas las obras necesitan autorización previa de la junta de propietarios, pero sí hay casos en los que, si no pides permiso, te puedes meter en un buen lío. Hoy te explico qué obras hay que aprobar, cuándo pedir permiso a la comunidad para hacer obras y qué pasa si decides saltarte las normas.
Aclarar que la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) ya lo dice, cualquier alteración de los elementos comunes debe ser autorizada por la junta de propietarios. Además, muchas comunidades tienen estatutos internos que lo regulan aún más. Así que si no quieres que te reclamen, denuncien o te hagan una demanda judicial, antes de empezar nada, infórmate bien y avisa a la comunidad.
Cuándo hay que pedir permiso a la comunidad para hacer obras
La regla general es sencilla, si la obra afecta a elementos comunes, debes pedir permiso a la comunidad. También si afecta a la seguridad del edificio en sí, ya sea por estructura o estado exterior y lo mismo si afecta o puede afectar a otros propietarios. Para dejar claro cuales son estos elementos comunes:
- Fachada y configuración exterior. Pintar la fachada, cerrar una terraza, poner un toldo fijo o cambiar ventanas que alteren la estética.
- Estructura del edificio. Quitar tabiques de carga, abrir huecos en muros…
- Instalaciones generales, como modificar bajantes, desagües, conductos de ventilación, instalaciones de gas, agua o electricidad que sirvan a todo el edificio.
- Zonas comunes, por ejemplo el patio, una azotea, terraza comunitaria, etc.
En todos estos casos, pedir permiso a la comunidad para hacer obras es obligatorio. Ten en cuenta que la junta de propietarios es la que aprueba o deniega estas solicitudes en reunión, normalmente por mayoría cualificada. Además, necesitarás licencias municipales y, a veces, un proyecto técnico visado.
Por verlo con un ejemplo real, pon que quieres cerrar tu balcón para ganar unos metros de salón. Es algo habitual, pero estás alterando la configuración exterior del edificio. Necesitarás el visto bueno de la junta, la licencia de obra del ayuntamiento y cumplir con la normativa urbanística. Si no lo haces, tu vecino del cuarto puede denunciarte.
Quizá te interese este artículo sobre el horario para hacer obras en tu casa.
Modelo de solicitud
Si necesitáis un modelo de solicitud para un permiso de obra en vuestra comunidad de propietarios, os recomiendo que vayáis a la página de vuestro ayuntamiento porque ahí es donde están todos los modelos actualizados. Si sois de Zaragoza, este es el enlace: obras sujetas a comunicación previa.
¿Cuándo no pedir permiso a la comunidad para hacer obras?
Ahora, vamos a ver las reformas que puedes hacer sin necesidad de aprobación por parte de la junta.
Obras menores de mantenimiento
Si vas a pintar paredes interiores, cambiar el suelo de tu vivienda o renovar la cocina y el baño sin modificar bajantes ni instalaciones generales, no necesitas pedir permiso. Es tu espacio privativo y puedes hacer lo que quieras.
Obras urgentes o necesarias
La ley también contempla que puedes hacer obras necesarias para la conservación y habitabilidad sin autorización previa. Por ejemplo, reparar humedades, filtraciones o sustituir elementos dañados que pongan en riesgo tu vivienda o a terceros. Eso sí, debes informar a la comunidad posteriormente y aportar la justificación de la urgencia.
Obras de accesibilidad
Otro caso especial son las obras para mejorar la accesibilidad. Si tienes movilidad reducida o vives con alguien que la tiene, la LPH permite realizar ciertas obras para eliminar barreras arquitectónicas. Muchas comunidades incluso están obligadas a aprobarlas si cumplen requisitos legales, aunque pueden establecer limitaciones razonables.
En cualquier caso, aunque no necesites permiso, siempre conviene que avises a la comunidad, sobre todo si va a haber ruidos, andamios u obreros por zonas comunes. Un buen vecino siempre informa.
Quizá te interese este artículo: Obligación de pagar el ascensor de la comunidad.
¿Qué hacer si se realiza una obra no autorizada por la junta?
Poniéndonos en la peor situación posible: tú o un vecino está haciendo una reforma sin permiso, afectando a un elemento común. ¿Qué puede pasar?
Nuestro consejo es que lo primero intentes hablar con esa persona, a veces con esto ya es suficiente para que haga un pequeño trabajo de empatía y pare. La comunidad también puede exigir que vuelva a su estado original, antes de la obra. Es decir, que tires abajo lo que has hecho y asumas los costes. Esto es algo que se puede reclamar judicialmente sin problema.
Si la obra ha supuesto daños a otros propietarios, tendrás que responder económicamente. Y si el ayuntamiento detecta que has incumplido la normativa urbanística, tendrías que pagar una sanción administrativa. Lo más habitual es que la junta de propietarios envíe un requerimiento para paralizar la obra o restaurar los elementos comunes. Si no cumples voluntariamente, se acabará en los tribunales.
Así que si se ha hecho una obra no aprobada. lo mejor es regularizar la situación cuanto antes. Consulta con la comunidad si es posible legalizarla presentando proyecto técnico, licencia y solicitando su aprobación retroactiva. A veces, la comunidad lo acepta si la obra no supone perjuicio para otros vecinos.
¿Cuándo prescriben las obras ilegales en una comunidad de propietarios?
Entonces que ocurre si pasa el tiempo, ¿prescriben las obras ilegales? Pues sí, las obras ilegales en una comunidad de propietarios prescriben entre 6 y 10 años, dependiendo de la Comunidad Autónoma y el tipo de infracción.
Por ejemplo, si la obra no tiene licencia urbanística, el ayuntamiento puede ordenar la demolición dentro del plazo de prescripción que establece la normativa urbanística local. Normalmente se cuentan desde que la obra finaliza. En cuanto a la comunidad, puede interponer acciones para exigir la reposición a su estado original dentro del plazo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, que suele ser de 5 a 10 años, pero ojo, cada caso es distinto y siempre conviene consultar con un abogado especializado en comunidades de propietarios.
Nuestro consejo es que antes de ponerte manos a la obra, revises los estatutos de tu comunidad, porque algunos edificios tienen normas muy específicas. Luego, ya puedes solicitar presupuesto para una reforma a profesionales y pedir la licencia de obra al ayuntamiento. Siempre comunica a la comunidad por escrito y pide su aprobación si procede, guardando todos los documentos, tanto actas de la junta, como autorizaciones y licencias.
